賃貸物件のオーナーが抱えやすい悩みとは？対策方法や建物のメンテナンスの重要性について

賃貸物件の経営において、入居者によるトラブルや空室のリスクに悩むオーナーは少なくありません。

解決方法を探るためにインターネット等で調べてみても、さまざまな意見があり、結局どう対処したらよいのかがわからなくなった…という経験をされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで本記事では、賃貸オーナーが抱えやすい悩みの一例をご紹介するとともに、その対処法や建物のメンテナンスの重要性についてお伝えしていきます。

賃貸物件のオーナーが抱える悩み

賃貸物件のオーナーが抱える悩みには、さまざまなものがあります。

ここでは、賃貸物件のオーナーが抱えやすい悩みの一例をまとめました。

賃貸オーナーの悩み①空室への対応

空室対策は賃貸物件の重要な課題です。空室状態が続くと、賃貸のオーナーにとって収入の減少につながるため、対策を行う必要があります。

例えば賃貸借契約が終了すると、当然入居者は退去をして部屋は空室になります。

次の入居者が決まるのが1番の理想ですが、実際は新たな入居者を募集して決まるまでに時間を要し、その間は収益が発生しないケースがほとんど。

空室の間は、「定期的に窓を開けて換気をする」「清掃の実施」「設備の点検」などを行い、建物や設備の劣化を防止するなどの必要が出てくるため、できるだけ早期に次の入居者を見つけておきたいところです。

しかし、実際にはさまざまな要因が重なり、なかなか新たな入居者が決まらないことが多々あります。

・周りに賃貸物件が増えている
・物件情報の掲載を怠っている
・家賃が相場より高い
・内装や間取りが悪い
・設備やサービスが充実していない
・建物が劣化している

…など、空室になる理由にはさまざまな原因があるため、物件探しをしている人の目に止まるような広告やマーケティング活動、適切な賃料設定や定期的な修繕工事など、賃貸オーナーが積極的に取り組むべきことは数多くあります。

そのため、建物修繕や賃貸経営に関する知識や経験を持っている業者に一度相談してみることをおすすめします。

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賃貸オーナーの悩み②入居者とのコミュニケーション

入居者が騒音や建物の劣化などへの不満を抱えている場合、早期に退去される可能性も。そのため、賃貸オーナーと入居者の良好なコミュニケーションは、トラブルの予防や信頼関係の構築のために非常に重要な要素となります。

入居者とのコミュニケーションに関するポイントは以下の通り。

・明確な契約とルールの共有
・迅速な対応と問題解決
・丁寧なコミュニケーションと配慮
・緊急時の対応

以上のポイントを考慮しながら、賃貸オーナーは入居者とのコミュニケーションを円滑に行うようにしましょう。

例えば、「エントランスにゴミが捨てられている」「お湯が出なくて困っている」などのような、何かしらの問題が発生してしまった場合、解決に時間がかかったとしても、入居者に対して状況を説明し、進捗状況を定期的に報告するなどの誠実な対応をすることが大切です。

入居者に安心感を与えることで長く物件に住んでくれるようになるため、安定した賃貸物件の運営が可能です。

なお、水漏れ、停電などの緊急事態が発生した場合は、入居者の安全と健康を最優先に考える必要があり、問題の性質や緊急度に応じて、専門業者への依頼をするなどの対応を迅速に行うようにしましょう。

賃貸オーナーの悩み③収支の管理

賃貸オーナーは、収益と修繕の投資のバランスや賃料収入や諸経費の管理、税金の計算や申告など、物件の経済面についても悩みを抱えることがあります。

以下の収入・支出のポイントを押さえることで適切な管理がしやすくなり、賃貸オーナーの収益増加が期待できるでしょう。

収入

・家賃の徴収：定期的に家賃を徴収し、遅延や未収に対して適切に対処します。家賃の受け取り方法や期限について、借主と明確な契約を結ぶことが重要です。

・家賃の見直し：市場の需要や物件の価値の変化に応じて、適切なタイミングで家賃の見直しを行います。競合物件の家賃や地域の市場価格と比較しながら、適正な家賃を設定します。

支出

・固定費と変動費の把握：物件に関連する固定費（例: 管理費、保険料）と変動費（例: メンテナンス費、修繕費）を把握し、予算を立てます。

・帳簿への記録：支出を正確に記録し、経費報告書や帳簿を作成します。領収書や請求書を保管し、税務申告や監査のために必要な資料を整理します。

他にも、例えば建物の修繕のために複数の業者から見積もりを取って比較を行ったり、省エネ対策として太陽光エネルギーの導入を検討したりなど、経費削減についても深く考慮する必要があります。

賃貸オーナーの悩み④建物や設備のメンテナンス

賃貸物件の維持と修繕は、入居者の満足度向上のために重要な取り組みです。
建物の劣化を放置してしまうと、入居者から不満が出るほか、資産価値が下がってしまうリスクがあります。

建物や設備のメンテナンスでやるべきことは、主に以下のようなものがあります。

定期的な点検

賃貸物件の定期的な点検と保守は、建物や設備のトラブルを予防するために必要不可欠です。

しかし中には、「建物は綺麗なのになぜ今修繕が必要なのか…」などと、定期的な修繕工事の重要性について理解していない方もいらっしゃいます。

劣化現象が出始めてから修繕工事を行うと、結果的に修繕費が高くなってしまう可能性も。このようなことを防ぐためには、屋根、外壁、配管、電気設備などの建物の主要な部分を定期的に点検し、修繕・点検計画をたてて実施することが大切です。

そうすることで、問題を小さなうちに発見できて、大きな出費を防ぐことにもつながります。

専門業者の活用

建物や設備のメンテナンス作業や修繕には、専門的な知識とスキルが必要です。特に、外壁、電気、水道などの専門的な部分は、経験と知識が必要なため、信頼できる業者を選ぶことが重要なポイント。

例えば、雨漏りが発生した後や、酷い状態になってからの修繕は費用がかさむことが多いため、問題が小さいうちに気軽に相談できて、親身になってアドバイスをしてくれる専門業者の存在が必要です。

そのため、なるべく早い段階で信頼性の高い専門業者を見つけて、建物や設備の適切なメンテナンスや修繕が実施できるようにすることをおすすめします。

賃貸オーナーが抱える悩みを解決するための対策やポイントとは？

賃貸経営をしていく中で、トラブルや悩みが生じたら早期の解決が必要です。まずは現状を把握し、適切な対策を図りましょう。

この項目では、賃貸物件にまつわわるさまざまな悩みを解決するための対策やそのポイントについてまとめました。

入居者のターゲットの見直し

入居者ターゲットの見直しは、空室を埋める方法として有効です。

例えば、現在の入居者が男性よりも女性が多いのであれば、衛生面や安全面が他の物件と比べて優れており、女性が好んでその物件を選んでいるということが考えられます。

そこでさらに、女性に喜ばれるようなインテリアや造りにこだわったり、女性専用の物件にするなど、入居ターゲットの見直しを行うことで競合物件との差別化になります。

また他にも、ペットの飼育を可能にしたり、高齢者や外国人の入居可にしたりするなど、入居条件を緩和する方法も、費用をかけずにできる空室対策の一つです。

入居者の費用負担を減らす

家賃の値下げや、敷金・礼金の廃止などはコストをかけずにすぐに行える空室対策です。しかし、これらの方法はオーナーの収入が下がることになるため、慎重に行うようにしましょう。

例えば長期入居者に対して2年ごとに家賃の見直しを行い、市場の家賃相場やインフレ率に応じた家賃の調整を行うのも一つの方法です。

このような定期的な家賃の見直しは、入居者の負担が軽減されるとともに満足度アップにもつながります。

そしてさらに入居者との信頼関係を強化し、継続的な入居を促すことができます。

物件の付加価値を高める

物件の付加価値を高めるための、サービスの拡充を検討しましょう。

例えば、無料のインターネット接続やケーブルテレビの提供、共用スペースの整備、駐車場の無料提供など、入居者にとって便利で魅力的なサービスを提供します。

これにより、入居者の生活の負担を軽減し、物件の魅力を高めることができます。

入居者とのコミュニケーションにデジタルツールの活用をする

入居者とのコミュニケーションは明確でお互いが理解しやすい形で行うようにしましょう。

そこでおすすめなのが、デジタルツールの活用。メッセージアプリなどを活用して家賃支払いやお知らせの送信などを行います。

そうすることで、迅速かつスムーズなコミュニケーションが実現できる上、話の内容が記録されるため「言った言わない」といったトラブルを回避することも可能です。

定期的なメンテナンスと修繕

定期的なメンテナンスと修繕は、建物の保全につながります。

建物や設備の劣化や損傷を早期に発見し、修繕することで、建物の寿命を延ばすことができるため、結果的に大きな出費を防ぐことができます。

また、賃貸物件の定期的なメンテナンスと修繕は、不動産の価値を維持し、向上させるために必要な取り組み。適切なメンテナンスと修繕が行われている物件は、将来的な資産価値の向上につながり、入居者からの需要も高まります。

賃貸物件の劣化を見分ける方法・ポイント

外壁塗装のメンテナンスは10〜15年とされています。

塗装の剥がれや壁にひび割れがある場合、建物の劣化が進行しているというサインなので、外壁全体の補修や塗装のメンテナンスを検討することをおすすめします。

建物劣化を見分ける具体的なポイントは以下の通り。

・外壁の汚れや鉄部の錆
・外壁などのひび割れ
・水漏れ

すぐに補修や工事をしないといけない症状は、水漏れが生じている場合です。

そのほかにも、外壁に破れや膨れなどがみられる場合も、補修工事や防水工事を検討する必要があります。

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賃貸物件の劣化を放置するのは危険！定期的に外壁塗装などのメンテナンスを

賃貸物件の建物劣化を放置しておくと、資産価値が下がってしまうリスクがあります。

経年によって建物が劣化してしまった場合、入居者に悪い印象を持たれやすくなるため、家賃の値下げや空室のリスクへとつながる可能性も。また、安定的な収入が得られなくなる上、売却するときの資産価値にも影響が及びます。

そのため、物件は定期的に点検や修繕などを行うことが大切です。必要な時にすぐに相談ができる会社との繋がりを持っておくことをおすすめします。

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弊社「白鳳」は大規模修繕を強みとする建築工事及び塗装工事業者です。外壁塗装の剥がれ補修だけでなく、外壁全体の塗り替えやリフォーム、建材の張り替えもお任せください。

また、弊社は外壁・屋根塗装メンテナンスの他にも、床や内装、タンク、配管、建具などの塗装も得意としています。

外壁塗装は、外部環境によってメンテナンスや補修が時々発生するため、長期的な付き合いができる優良業者に依頼することが、建物を長く安全に保つことにつながります。

白鳳へのご相談は無料ですので、ぜひお気軽にご連絡くださいませ。