マンション経営で失敗しやすい事例3選！知っておきたい対策方法とメンテナンスの重要性について

マンション経営は魅力的な投資方法の一つですが、初めての方の場合、「借金はしたくない」「失敗が怖い…」などと一歩踏み出せない方も多いのではないでしょうか？

実際に、空室の発生や想定外の出費などの問題により、マンション経営が失敗してしまうケースは少なくありません。

また、インターネットなどで解決策を探ろうとしても、さまざまな意見が飛び交い、結局どの対処法が最善なのか迷ってしまうこともあるでしょう。

そこで、本記事ではマンション経営における失敗事例とともに、それに対する対処法や建物のメンテナンスの重要性について詳しく解説します。

マンション経営の失敗事例

マンション経営の失敗事例には、さまざまなものがあります。

ここでは、いくつかの一般的な事例をまとめました。

マンション経営の失敗事例①市場の変化

市場の変化はマンション経営に深刻な影響を与えることがあります。
具体的な例を挙げると、

・需要の低下：地域の人口減少などによりマンションの入居率が低下し、収益が得られなくなる可能性があります。

・競合物件の増加：近隣に新たなマンションが建設されると、入居者の選択肢が増えます。そうすると、入居率の低下や家賃値下げ競争などが生じ、収益に影響を与える場合もあります。

・地域のインフラの変化：電車やバスなどの公共交通機関などの変化により、マンションの価値が変わることがあります。例えば、路線や駅の廃業、その地域の住民の多くが勤務している大規模工場の閉鎖や移設などがあった場合、マンションの需要や家賃に影響を与えることも考えられます。

これらの市場の変化は、マンション経営にとって重要な要素です。そのため、マンションオーナーは地域の変化を常に把握し、適切な対策をとる必要があります。

マンション経営の失敗事例②想定外の出費

マンション経営における失敗事例の一つとして、想定外の出費が発生するケースがあります。

具体的には、大規模な修繕費用の出費、災害などへの対応費用、管理費用の増加などがあります。そのため、保険の活用や予備資金の確保など、予期せぬ出費に備えるための対策が必要です。

マンション経営の失敗事例③メンテナンス不足

マンションのメンテナンスが不十分な場合、経営に悪影響を及ぼす可能性があります。

以下に、建物のメンテナンス不足による失敗事例の一部を挙げてみます。

・設備の故障や劣化：定期点検や保守が行われていない場合、建物の設備や機器が故障したり劣化したりするリスクが高まります。例えば、エレベーターや給排水設備、電気設備などが正常に機能しなくなり、入居者の生活に支障をきたす可能性があります。

・外装や共用施設の劣化：外壁や屋根の老朽化が進むと、建物の魅力や付加価値が低下します。これにより入居者の退去率が上昇し、入居率や家賃収入が減少する場合もあります。

このように、マンションのメンテナンスを怠ると建物の劣化が進み、将来的に修繕費が膨大になるリスクも考えられます。

関連記事：賃貸物件のオーナーが抱えやすい悩みとは？対策方法や建物のメンテナンスの重要性について

マンション経営で失敗しないための対策

マンション経営で失敗を避けるための対策方法は、以下の通りです。

市場調査と需要予測

マンション経営で失敗しないためには、市場調査と需要の把握が重要です。
以下は、それに関する対策事例の一部です。

・地域の調査：これからマンションを建設または購入をする際は、地域の特性や将来の成長見込みを調査し、市場の需要を分析します。人口統計データ、雇用情報、インフラの整備状況などを考慮して、マンション経営を行った場合、持続的に収益が得られるかどうかを判断します。

・競合物件の調査：同じ地域に競合する他のマンションの有無や特徴を調査します。その際、入居率や家賃相場、設備やサービスなどを把握して、競合物件との差別化を図ることが重要です。

・需要の分析とターゲット層の特定：マンションに求められる需要を明確にし、ターゲット層を特定します。ニーズや要望、所得水準、ライフスタイルなどを考慮して、物件の設計やサービス内容に反映させます。

資金計画

マンション経営で成功するためには、資金計画が重要です。

まず、必要な資金の総額を正確に把握し、その資金を調達する方法を計画します。
これには、土地の購入費用、建物の建設費用、修繕やメンテナンス費用、管理費用などがあります。

資金の調達方法は、一般的に以下のようなものがあります。

・自己資金：自身の資金を投入する方法で、個人の貯蓄や他の事業からの資金移動などが考えられます。自己資金を使うことで、借金のリスクを回避することができます。

・融資：銀行や金融機関からの借り入れです。融資を受ける際には、返済計画や担保の提供などの条件が付く場合がある上、融資には利息や手数料が発生するため、返済計画をしっかり立てる必要があります。

また、マンション経営は予期せぬ出費やトラブルが生じることがあるので、将来の修繕工事やメンテナンス費用、入居率の低下などに備えて、予備資金を積み立てておくことをオススメします。

入居者の調査と契約条件

マンション経営で失敗しないためには、信頼性の高い入居者を選ぶことが重要です。

例えば、良い入居者を選ぶために、信用調査や収入証明書などの調査を行い、問題のある入居者を避けるようにすることで、家賃滞納などのトラブルが生じるリスクを減らすことができます。

また、契約条件や入居規約を明確に定め、問題が発生した場合の対応策を準備しておくことも重要です。具体的には、以下の項目を明確にして契約書に明記するようにしましょう。

・賃料と支払条件
・入居期間と更新条件
・使用条件と禁止事項
・修繕責任と退去時の原状回復

このように、適切な入居者の選定と契約条件の明確化により、入居者との間に信頼関係が構築でき、円滑なマンション経営を実現することができます。

管理会社の選定

管理会社の選定は、マンション経営を成功させるために非常に重要な要素です。

具体的には、管理会社の経験と実績や、管理会社が提供する具体的なサービス内容や契約条件を詳しく聞き、信頼性のある会社を選びます。業界での評判や他のオーナーからの意見を聞くのも良い方法です。

また、管理会社と入居者のコミュニケーションや対応力もよく確認するようにしましょう。もし問題が発生した場合、解決に向けて入居者と円滑なコミュニケーションがとれる会社を選ぶことが大切です。

マンションのメンテナンス

経年によってマンションの外壁や設備などが劣化してしまった場合、入居者に悪い印象を持たれやすくなるため、家賃の値下げや空室のリスクへとつながり、最悪収益にも影響が及びます。

そのため、定期的にマンションのメンテナンスを行うことが重要です。

具体的には、建物の外壁や屋根の塗装・補修、設備機器の点検・清掃などのメンテナンスを定期的に行い、必要に応じて修繕や交換を行うことで、入居者とのトラブルや大規模な修繕費用の発生を予防します。これは、症状が出てからではなく、問題が小さいうちに対処するのがポイントです。

また、建物の定期的な点検や修繕工事は、建物の劣化を最小限に防ぐほか、美観を保って資産価値を維持したり高めたりするためにも必要な工事です。

マンションのメンテナンスを行う際は、必要な時に迅速に相談ができるような、信頼できる業者との繋がりを持っておくことをおすすめします。

関連記事：​​外壁塗装の剥がれを放置すると？原因・補修方法・費用相場を解説

関連記事：マンションの修繕工事は「築何年」で行う？工事内容・費用を解説！

外壁塗装や修繕工事の業者を選ぶ際のポイント

外壁塗装や修繕工事の業者を選ぶ際のポイントは、以下の5つ。

・費用相場に近い金額か
・仕上がりがイメージできる提案をしてくれるか
・品質管理を徹底しているか
・過去の施工実績を教えてくれるか
・工事後の定期点検や保証はあるか

以上のポイントを押さえて、業者を検討しましょう。

また、安価な業者を選ぶことは、品質や仕上がりの良さを保証するわけではないため、注意が必要です。

例えば、安価な材料を使用して施工を行うと、一時的に費用を抑えることができますが、その代償として耐用年数などが低下し、将来的には修繕費用が増加するリスクがあります。

また、マンションの外壁などの状態は、資産価値に直結します。そのため、業者を選ぶ際は費用だけで判断せず長期的な視点で考えて、優れた施工技術を持った信頼できる業者を選ぶことが重要です。

マンションのメンテナンスや修繕は白鳳にお任せ！まずは無料相談を！

弊社「白鳳」は、大規模修繕を強みとする建物メンテナンスのプロです。外壁・屋根塗装、床や内装、タンク、配管、建具などの様々な工事を得意としています。

また、不動産の価値を維持して向上させるために、適切なメンテナンスや修繕工事などのアドバイスもさせていただきます。

建物の劣化などを早期に発見し修繕することで、建物の寿命を延ばすことができ、将来的に資産価値の向上につながります。

そのため、建物を長く安全に維持するためには、長期的な付き合いができる優良企業との繋がりを持っておくことが重要です。

白鳳へのご相談は無料ですので、ぜひお気軽にご連絡くださいませ。